葡萄牙购房移民计划/葡萄牙黄金签证Portugal Golden Visa
363万人民币
签证
包租型房产投资（LMNP）
6年过去，在已经成功获得葡萄牙居留身份的客户中，我选取了3位具有代表性的客人进行回访，设置了三个问题通过微信展开沟通，【1.为什么选择葡萄牙购房居留2.拿到居留后生活有什么变化3.还会在葡萄牙继续投资吗】在征得他们同意后，形成了这篇文章。（客户为化名,内容存在部分用词整理编辑）
01
曹建国：生活在二线城市九省通衢之州，房地产开发商，48岁。
为什么选择葡萄牙购房居留？曹建国说：房产。
Ethn: 您2013年10月份一个人参加了考察团，从上海坐法航经巴黎转机到里斯本，我记得您时差还没倒过来，到了里斯本第二天就去了律师楼付了1万欧的定金。
曹：是的，我当时给你微信发了房产照片，心情比较激动，严格来讲，可以说是冲动。
Ethn:为什么会这么果断，您回答的两个字“房产”可以详细解释下吗？
曹：我一直在做国内房地产开发，到葡萄牙第一天去了阿尔加维大区，看中了一套独栋海景别墅，从房子的建筑材料，房屋结构，居家装潢和国内的房产有直观的对比，比如说结构材料：木材、竹材、石材、水泥、混凝土、金属、砖瓦、陶瓷、玻璃、复合材料，装饰材料：涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖、具有特殊效果的玻璃等；专用材料：防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔热、保温、密封，还有环保材料等等这些材料都很不错。
Ethn:您说了一堆建筑材料术语，所以，您认为葡萄牙房产的建筑用料比您自己开发的房产好？
曹：这些细节促使了我做出快速的决定。
Ethn：对比房产的建筑材料，葡萄牙房产永久产权这一点是不是有更大的吸引力？
曹：永久产权这个东西是一个大层面的属性，当然很多人是因为这一点投资海外房产，作为我个人来讲，其实，房产的具体细节才是我最看重的。
Ethn:是不是可以这样说，没有对比，就没有伤害。
曹：这不是我一家的事情，我相信国内数一数二的开发商也不会把房子做的那么细，我购置的那栋别墅精装，家电全包，对我本身从事国内房产开发的经历来讲，也是很大的冲击。
Ethn:在房产议价的过程中，您当时有过质疑吗？
曹：当然，投资一个陌生的海外市场，难免不踏实。当时房产的价格是以53万欧议价的，最后开发商减免了5000欧。
Ethn:会不会认为存在猫腻，葡萄牙黄金居留身份的投资门槛是50万欧元，而这套别墅恰好过这个水平线。
曹：我们国人的思维模式看人看事物，都知道一个东西有正面，背面，不偏信表面看到的，这是老祖宗的厚黑哲学，在国内做生意是这样的。
Ethn:这涉及到一个基本面的问题了，制度的健全与行业的规范。在您去考察之前我给您说过购房的相关细节，四样东西：土地登记证书【Certidao do Registo Predial】,产权证明【Caderneta Predial】,使用许可证【Licenca de Utilizacao】,住房技术数据表【Ficha Tecnica de Habitacao】
曹：我付了律师费，有律师给我翻译搞清楚这些事情，我还是比较认可葡萄牙购房的规范程度。
Ethn:2014年11月，葡萄牙爆出“黄金签证”贪腐丑闻，包括在任葡移民局长在内的11人被捕，涉嫌贿赂司法部官员、勾结黑中介，通过造假买卖合同抬高低廉房产价格，以从中牟取暴利。爆出这样的新闻时，您转发了新闻给我，当时是什么想法？
曹：你还记得蛮清楚。
Ethn:您在答应我安排您的考察行程时跟我说过您是认可我这个人特地把时间安排出来去看看的，这里就存在两种解读了：1.您认可我不会误导您 2.如果是我本身被误导了您就尴尬了。所以我想您当时可能在表达第二种意思。
曹：是的，毕竟你当时很年轻，12年我们认识的时候你只有4年行业经验，而且葡萄牙购房居留也才刚开放，我这样想也非常正常。
Ethn:还好帮您推荐的这套房产没错，没让您难堪。贪腐案曝光后，葡萄牙政府于2015年7月暂停签证审核程序，直至9月出台了新的移民政策修改案。 “黄金签证”政策恢复后，蓄力已久的投资者一拥而入。葡萄牙移民局发布的数据显示，2015年共发放“黄金签证”766份，较2014年减少了一半，到今年，又已经恢复到正常增长水平。
曹：有堵有疏，葡萄牙政府对这事的处理还是比较透明的。我一直在做国内的房地产开发，国内的房地产业更是属于典型的高风险产业，房地产市场在发展过程将面临的风险因素难以或无法预料、控制。当前中国房地产市场进入“供求基本平衡、城市深度分化、风险快速积累”的新阶段。在过度宽松的金融市场环境和货币信贷条件的推动下，一线城市和部分二三线城市房价高位过快上涨，房价水平已背离国家经济发展和住房市场供求状况的基本面，投资投机性需求大量出现，泡沫风险加速积累。像我一样本土开发商其实对于国内的市场已经再无精力耗费， 出于试水海外房产，还能拿到行走自由的身份，所以先以个人的投资来感受下。
Ethn:谢谢您的认可。
曹：生活形式上没什么大的变化，更多是心理上的安稳和出行的便利。
Ethn:心理上的安稳？
曹：我和太太在2014年1月份拿到一年期的葡萄牙居留，去年经你提醒又续了2年的居留。感觉我们在世界其他地方有了个坐标，有一种牵挂，所以到现在我们一起去了三次葡萄牙和欧洲其他国家。
Ethn:您和大部分人一样，移民不移居。和太太一起去葡萄牙感受如何？
曹：我太太喜欢罗卡角。
Ethn:陆止于此，海始于斯，浪漫的地方，您这样的用词表示您不是太感冒？
曹：我比较理性。我们在里斯本餐厅吃饭时，一人一琴唱法朵，那让我很享受。
Ethn:命运的悲悯，法朵和我们国家某个曲艺类比您觉得像什么?
曹：秦腔？也不尽然，我想起了我小时候听到的花鼓戏，但也不像，花鼓戏各类伴奏工具比较吵闹，我也说不个所以然来。
Ethn:可能和语境有关系，在我看来，法朵的演唱者的唱法把压抑的力量集聚倾泻而出，伴着震动心弦的旋律和振聋发聩的烈度，听者感受悲欢，酸甜，了然于心。
曹：是的，我会很专注在听，我太太就没那么用心了。
Ethn:您一直打趣您太太。
曹：在家里我们很少这样，去到外面会脱离我们熟悉的人，物，景象，因为生意的关系，我以前经常带着护照去走走，我太太久居内地，遇到陌生的环境保持着比较传统的观念。
Ethn:您enjoy这种打趣，也很乐意带她感受这种不同。
曹：这是我们有葡萄牙居留卡的好处，我很享受这种乐趣。
还会在葡萄牙继续投资吗？
曹：我会考虑商铺和城区的房子投资。
Ethn:想要投资回报率？
曹：当然，我现在的房子是偶尔过去自住或者借给朋友。
Ethn:身份已经拿到了，什么原因让您有这样的想法，人民币贬值？
曹：人民币贬值这种事情我看开了，你们行业的人，如果人民币贬值会说持有海外资产可以抵御风险，如果人民币升值，你们会说人民币购买力强，是购买海外资产的好时机。
Ethn:哭笑（表情）所以？
曹：去了里斯本很多次，城区的房子地段好，升值空间大，有投资回报率，变现应该也会很快，自由大道周边的商铺人气旺，我太太去了几次买了不少钱的东西。
Ethn:眼见为实，您是结合您的经验对房产的直觉来判断的，全世界很多企业也在葡萄牙做了很多投资。
曹：不惑之年，资产也该尝鲜。
Ethn:继续交给我来找里斯本的投资吗？
曹：你还想赚我的钱？
Ethn:哭笑(表情），不值得？
曹：哈哈，开玩笑，我相信你的专业度
Ethn:您倒是风趣了不少。
曹：哈哈
02
Adam：男，生活在一线城市魔都，海龟从事金融行业，35岁，已婚。
为什么选择葡萄牙购房居留？Adam说：资产配置。
Ethn: 很久未见，约你喝杯咖啡太难了
Adam：我的日程表已经排到明年3月份
Ethn: 我在一个相关群里看到了你的日程表，今天凌晨3：00，美联储公布利率决议，将联邦基金利率提高25个基点，美联储利率决定上限为0.75%，下限为0.5%，以你多年做金融的视角看，美联储加息有哪些影响？
Adam：首先，美联储关注的就业以及通胀数据，早已满足了加息要求，启动10年半以来的第二次加息是预见之内的，目前我只认为可预见的影响是美元会在几年内都是持续走强，非美元货币阶段时间内走弱。
Ethn: 美联储加息对人民币贬值有什么影响？
Adam：人民币贬值主要还是我们自身的原因，比如M2今年年初是139.23万亿人民币。我们人民币的总量是美国的1.814倍，而且未来3-5年人民币增发的速度还会保持是美国的2倍，年初美国M2+欧盟M2=76.7692+75.5782=152.3474亿人民币。
Ethn：那是不是说：把中国目前所有的钱集中起来，按现在汇率换成美元，美元是不够的！我们可以直接把美国整体吃下来！吃完美国再吃下大半个欧盟！
Adam：理论上是这样，但你知道这完全不可能，全世界不会让你这么玩，这些数字主要说明了人民币超发目前是现象级的问题。美元是全世界流通的，石油等大宗商品都是美元结算，美元的通胀可以全世界稀释缓解，而人民币不一样，只能国内流通消化。
Ethn:所以人民币持续走低是趋势，你一直在做高风险高收益的事情，对于高净值群体，现在也包括中产阶级群体，你认为当下的环境海外资产配置会持续火热吗？
Adam：越来越多的人选择海外资产配置，虽然有一定跟风的嫌疑，但是存在着很多必然的理由。
Ethn:我这里有一组数据，全世界范围内高净值群体的财富总量为54万亿美元，其中的24%投向了海外，中国高净值群体的财富总量为4.4万亿美元，其中大约不到5%投向了海外。我相信，未来这个比例达到20%左右是趋势。
Adam：当然，从我研究看来，目前国内经济有三个重大关键点：1.中国近阶段处在经济体制改革的转型阶段，方向正确但是道路是曲折的。2.中国人口老龄化越来越严重，社会的总产出必然降低，参照日本的20年，历历在目。3.中国实体经济的负债率一直在上升。这三点表现对于我们来说最大的影响就是：挣了钱，没有好的投资渠道，财富未来10年会存在持续的流失。
Ethn:所以，很多人会把目光投向海外，而我接触的很多客户，往往他们会在乎海外资产配置的收益，愿意从项目宣传册上看到一个比较高投资回报率的数字。
Adam：我个人来讲，我做海外资产配置首要的原因是规避风险，其次是投资收益。
Ethn:你这样的想法很理性，但是我这里有些观点你可能会感兴趣。研究历史数据你会发现：未来十年，海外资产配置的收益将会大于国内投资的收益。
Adam：你这样说我是认可的，总体来讲，2005年到2015年人民币经历了10年的升值期，现在进入贬值阶段，我们再说远一点呢，1994年前人民币贬值，94年到2005年这个阶段人民币相对稳定，我认为汇率的波动平常心看待就好了，但是阶段内，国内经济高速发展碰到了天花板，就算每年还保持着7%的增长，但处于高位上的下降趋势。
Ethn: 我还没有说出支撑我观点的数据，你为何急于打断我的话？
Adam：我从事金融，这一点，我比你专业，我不需要被你说服。
Ethn: 额，和自信的人交流很省力。我们聊点轻松地话题吧，你也不会想我约你出来尽聊这些费脑的话题。
Adam：你知道吗，因为你用采访帮忙的主题约我我才会出来的，如果纯粹朋友闲聊，我会把约会的优先级放在靠后的位置。
Ethn:好吧，我尽量让一些闲聊的话题也同样保持深度。回到我的第一个问题：2013年你当时为什么选择了葡萄牙购房居留？
Adam：我有4年时间是在新加坡读金融，回来后在外资银行汇丰，花旗工作，现在做私募，我在留学时就关注到一点，发达国家在海外投资的比例大概在15%，而新加坡更高达到37%，为什么呢？因为新加坡自身市场太小，资本金融发达，足不出户就可进行全世界投资，再看现在的经济新闻，如王健林在国外砸钱，潘石屹资本外逃，李嘉诚把钱都搬到欧洲，无不验证了一个道理，资本逐利，资本无国界。所以我早期就养成了这样一个观念，当时你找到我介绍葡萄牙黄金居留，我正好完成了自己人生中第一笔资本积累，有钱有观念，自然而然就做了这个选择。
Ethn:是不是可以这样认为：你保持了对比自己财富高一层次群体的跟随，结合你自己的背景，你相信他们对于财富风险的敏感嗅觉。
Adam：可以这样说，毕竟我们都是在朝成为他们而努力。
Adam：葡萄牙居留对我小孩的教育会有很大的影响，我小孩今年2岁。
Ethn:想在什么阶段开始把小孩送到葡萄牙读书？
Adam：我想读国内高中的时候送小孩出去。
Ethn:拿到葡萄牙居留可以享受免费的公立教育，高中就是葡萄牙教育体系里的10-12年级。
Adam：我和我太太英语都非常熟练，所以我们计划在他出去之前先给他创造家庭英语语境，之后到葡萄牙读书多掌握一门小语种，这样对他个人来讲会有更多的机会。
Ethn:一代更比一代强。拿到居留后去过葡萄牙几次?
Adam：我去过一次，我太太去的多。
Ethn:有什么深刻的印象？
Adam： 我看到你上篇文章，提到法朵，我个人不太喜欢，葡萄牙的建筑和瓷器给了我比较深刻的印象。我们逛里斯本希阿多广场的Vista Alegre时带了些大公鸡图案的瓷器给家人朋友，一套碗具要到200-300欧。
Ethn:明白你的感受，在葡萄牙经常能看到有青花瓷的建筑外墙，教堂，一些豪宅等等都会用青花瓷瓷砖来点缀，这和历史有关。
Adam：瓷砖是由阿拉伯流传过去的，瓷器是从中国流传过去的。
Ethn:我说些我所了解的，瓷器在欧洲流通的话语权和不同时期国家强盛相关。16世纪葡萄牙和西班牙两兄弟签订《托尔德西里亚斯条约》要瓜分全球，这个时候葡萄牙处于最强盛时期，1513年有文字记录葡萄牙的商船抵达中国口岸广州港，从此，大量的中国瓷器流入里斯本，葡萄牙当时很快取代了威尼斯成为中国手工艺品和古董的销售中心，到了17世纪，荷兰取代了葡萄牙，18世纪呢，又被崛起的法国英国所取代，到了后期，德国，俄国，奥地利，瑞典，美国又接踵而至。其间长达整整2个世纪，欧洲人不知道怎么制造瓷器。
Adam：瓷器在欧洲被称为白色黄金。所以你看，中国上下五千年，历史文化长盛不衰，最主要还是国粹，民粹大量的群体基数持续输出创造力，可是到现在，科技变了，时代变了，而创造力这一块不知道怎么丢了？
Ethn:这个就还是回归到历史，蒸汽机，工业革命等。核心点还是国家体制了。
Adam：还有点比较震撼的是葡萄牙对历史建筑的保护，到处都有历史的韵味。
Ethn:包括葡萄牙里斯本城区的房子，只能进行翻新维护，政府不提倡建新房，整个城区满足了发达国家现代生活水准的同时，对教堂，火车站等建筑有非常好的历史保留。
Adam：去了其他国家，整个欧洲都有这样的意识，保留建筑的原汁原味，可能有些人会不喜欢，觉得发达国家不过如此，没有开阔的马路，有些建筑看上去甚至有些破败，细细体会，你觉着这是传统的美感，我在新加坡生活4年，也去过日本等以现代和整洁闻名的城市，现在生活在上海，摩天大楼灯火阑珊始终是工业时代玻璃水泥钢筋的气息，像白开水一样淡而无味。
Ethn:仁者见仁智者见智，你的个人感受很真实。
还会在葡萄牙继续投资吗？
Adam：不局限于葡萄牙，不局限于房产，我会加大海外资产配置在个人财富里的比重。
Ethn:详细点？
Adam：我分享一个资产配置比例，全球股票14%，本国股票18%，地方债7%，应纳税债券10%，现金7%，直接投资2%，大宗商品5%，不动产6%，私募基金10%，风险资本2%，对冲基金18%。这是个很常见的富人投资组合，14年大概年化收益在11%左右，对于我来说呢，肯定是还不需要Family Office来做这么专业的投资策略，但可以变成我的参考。
Ethn:总体来讲，中国私人财富在十年内会遇到很大的困境这个观点你怎么理解？
Adam：心态和环境吧，很多人都还停留在快速赚钱迅速致富的心态，但是大环境的变化，现在钱已经不是那么好挣了。
Ethn:因为这样的心态很多投资者造就了P2P，因为环境，实体经济的经营者叫苦连连。
Adam：还是有很多人轻信低风险高收益的投资，我认为还是个人的视角和贪心，对于风险没有理性的认知，这和群体的素质是相关的，风险意识的缺乏必将以财富遭受侵蚀为代价，所以国内比较常见的P2P公司跑路现象实在是屡见不鲜。
Ethn:所以，我如果告诉你里斯本的房产投资年回报率达到7%你会相信吗？
Adam：虽然我信任你，但还是不偏信。
Ethn:如果我告诉你里斯本房产投资年回报率达到4%呢？
Adam：虽然数字降低了，但是我还是不偏信，你还是要花时间和精力告诉我为什么能达到。
Ethn:哭笑(表情），that"s u, only u !
Adam：请我吃饭
03
为什么选择葡萄牙购房居留？
KT：31岁，富二代，未婚，部分时间生活在无锡，墨尔本，里斯本，在上海也有置业。
KT说：我老头有钱。
万科新开的姚明俱乐部，我们包了唯一的半场，开了录音笔，我们一边投篮一边聊天。
Ethn: 怎么想到主动联系我？
KT：正好在上海，找你聊聊天。
KT：06年我去澳洲呆了3个月跑回来了，之后一直无所事事，08年结了一次婚，09年离婚，10年又被我老头送去澳洲留学准备移民，过去也没好好读，而且和家里在澳洲的亲戚闹得很僵，还打过一次架，12年办移民的时候墨尔本的亲戚死活不同意再做我的担保人，折腾了一大圈又回来了，我老头子那些年闹到要和我脱离父子关系。你，算是帮到了我。
KT：找你办了黄金居留我又可以出去浪了，不用面对老头子，不用理会家里的生意，可以脱离身边的二代圈子。
Ethn:这次出去不一样，有变化？
KT：远离一个圈子，重获新生。
Ethn:你这话说的有点大。
KT：你不会理解的。
KT： 改过自新，融入新的生活。
Ethn:改变是很寂寞的过程。
KT：在国内，我的生活是享乐：飙车，喝酒，女人，赌博，染毒的几率非常大。在国外，我的生活虽然同样是享乐：冲浪，跳伞，海钓，但是体验变了。国内的圈子太燥，在国外，我开始找自己真正的乐趣。
Ethn:在外面有做什么生意？
KT：投资了朋友在波尔图的酒庄，装桶运到国内贴标，我住在卡斯卡伊斯，一周大概4天时间都在波尔图。
Ethn:在波尔图每天的生活是什么样子？
KT：大多时间泡在酒庄，有时候在杜罗河边走走，我喜欢在Ribeira码头逛，看对面的老城区，在我们无锡民居是黑瓦白墙，在波尔图，橙瓦白墙，有各色瓷砖点缀。和朋友在河边喝点酒，充实安逸。
Ethn:在波尔图的生活成本高吗？
KT：我没太在意这些，吃饭在朋友家里和外面，偶尔会和朋友去逛逛Bolhão市场，在我感觉，很便宜。我一般带着相机，你记得我们小时候学语文，里面一些欧洲人物的插图，油画那种，你在哪里随手一拍，就是副作品。
Ethn:在卡斯卡伊斯呢？
KT：周末都在卡斯卡伊斯，海边运动为主，偶尔会去赌场玩玩德州扑克。
Ethn:当时51万欧我给你找的别墅，你不在的时候都空着？
KT：是的， 最近我姐姐一家在那里度假，房子他们在用。
Ethn:看来你和你姐姐关系修复了不少。
KT：不说这个，人懂得变了后自然会珍惜身边的人。
Ethn:其实，正好有机会我也想挖掘下，你这种二代为什么会有这种转变？
KT： 每个人所经历的都是只有自己才懂，旁观者刻意去研究一个阶层，去分析这个圈子行为的逻辑，不会真实。我觉得你没必要去八卦这一点。
Ethn:继续追问，你认为你是年龄到了，自然而然追求新的变化，并且厌倦了以前的一切？
KT：可以这么说，我也不认为现在自己变得有多么好。更多的是被动和主动的关系，我想要什么多有，跑车，女人，一句话的事情，但其实只是我家里的条件和圈子里人的影响让我跟随，模仿，是被动的接受，被动的享乐。我现在在主动的选择,
Ethn:你说的被动和主动太轻松。我们大学同学聚会聊到穷富的话题，总会觉得现实不太舒服，因为我们大多数人的现实都是：生病康复，买房卖房，结婚生子，给多少赡养费，准备多少教育储备，只有看到生活的现实之处，才有谋求改变的勇气，去承担压力和挑战。
KT：这真的没办法，所以我现在觉得自己幸运的是家里的条件给了我很多次选择的机会，我人生的容错率真的很高。我的改变是很私人的，和你们所面临的生存问题无关。但是常人又不理解从一个贪图享乐声色犬马的圈子里脱离出来有多大的难度，这涉及到人性。
Ethn:我同样接触过很多二代，大部分人都是主动谋求自己的事业，生活保持高品质，待人接物优于常人。他们不需要你这种改变。
KT：你还是在和我抬杠，我愿意接受你对我个人批判的观点，还是我说的那句，每个人的经历都是私密的，你看到的别人始终是在看表象。我国内的圈子中，我们可以低成本的作恶，不需在意尊重为何物，而你们只有在网上读到片面的行为，你们不会了解恶到底有多大的腐蚀力。
Ethn:海天盛筵？
KT：不谈这个。
还会在葡萄牙继续投资吗？
KT：我现在生活的重心就在葡萄牙，在考虑除了红酒生意在里斯本开家餐厅。
Ethn:中式的？
KT：不一定，还是要看市场和环境。
Ethn:你家里的纺织厂状况怎么样？
KT：近几年的实体很难。我没有太关注，以后家里的生意由我姐姐接手，我有点股份就好了。
Ethn:你真的不用承担很多责任
KT：我不认为这样不好，过好自己就行。你就是太喜欢贴标签了。
Ethn:怎么说？
KT：家族生意我选择了放弃，这是我的选择，你的思维局限在好像我必须要试着去继承和经营这一切，我不想让自己处于这种被动的局面。
Ethn:你看，聊到现在，我们还是保持着试探和抗拒，你主动找我又不愿多讲。
KT：你带了目的，我也带了目的，有些话题我不配合是因为我了解你要什么效果，有矛盾才真实。
Ethn:你带了啥目的？
KT：和聊得来的人聊聊天
Ethn:那你认为我的目的是啥？
KT：你钻在钱眼里，想造个大新闻。
Ethn:哈哈，说开了就好。
KT：我找你不是来配合你写文章的，同学见面而已。
Ethn:把我们的对话整理出来已经不错了。
KT：你如果写文章也不用展开了，就简单对话整理吧。
Ethn:OK，不是那么愉快，保持真实，但是见到你也还是蛮开心的。
KT：是的。
Ethn:坦诚啊，一会喝一杯吧。
KT：这是我另外一个目的。
