今天是戊戌狗年开工第一天，小龙在此祝愿各位朋友们新年大吉、大利、行大运！希望新的一年，小龙的公众号能如配图一般：整洁、干净，让你感受家的温暖。

作为一名只接触过EB-5的移民行业的小学生，小龙无时无刻不在思索：什么样的项目能经得起时间的考验，顺利地完成投资人的心愿？两年前，小龙曾经写过“靠谱的EB-5项目系列文章“一共七篇，这里附上最后一篇总结：靠谱的EB-5项目系列文章（七）。两年间，这个命题一直伴随着层出不穷的EB-5项目和各式花样的新闻消息，不断地刷新小龙的认知和观念，也不断地驱使小龙去钻研去学习。身处EB-5剧烈震荡的历史时期，小龙要尝试性地向各位看官简单阐述：找到EB-5项目的护城河。还是老规矩，先上图：

一、开发商信誉是项目的无形资产

在地产项目中的开发商，或者是其他类型项目的主要参与方，信誉毫无疑问是考量的必要因素，在投资人对于大部分公司还不太熟悉的情况下（也可以理解为耳熟能详的公司还没有广泛地使用EB-5），信誉所代表的可量化指标往往成为投资人最终选择项目的标准（这是值得商榷的）。项目呈现给潜在投资人的信息里，首先介绍的，小龙归纳为三板斧：公司的历史（成立至今有多少年），老板的实力（个人资产达到多少或逆天履历），成功的经验（一共主导或参与过的项目，选取知名度高的并配有图片）。在目前规模性地出现“问题项目“的形势下，道德风险依然是罪魁祸首。过去十年坚守道德底线，并不能代表今年也坚守底线；但是反过来讲，过去十年坚守道德底线，一定比过去一年坚守底线的，似乎更值得信赖。时间，是投资人最好的朋友。

二、融资方案绝非只盯发行方和比例

融资方案包括基金发行方（区域中心）、资金结构、EB-5资金属性。很多人会把区域中心的信誉（历史、实力、经验）与开发商的信誉混淆，这几年大放异彩的区域中心（或是“临时法案“）因为低廉的融资成本，走上历史舞台。成千上百个项目因为引入区域中心的EB-5资金而找到新的生机，超过7万多个家庭通过区域中心的融资项目递交绿卡申请。但是小龙认为，区域中心的角色和功能，正在以极快的速度褪色和削弱，取而代之的将是更加专业的融资机构或平台。

资金结构和EB-5资金的属性，往往以饼图的形式呈现，大家都看过，但是怎么理解属于仁者见仁。常见的：开发商（股权）+银行（高级贷款）+EB-5（夹层贷款），或开发商（股权）+EB-5（第一顺位贷款），或开发商（股权）+EB-5（股权），也有多样的衍生方式。光看EB-5的占比，并不能让一个项目脱颖而出。比如纽约10个亿的大项目，占比5%的EB-5有5000万，和休斯顿1个亿的小项目，占比50%的EB-5也是5000万，孰优孰劣，还真不能光看比例，应该综合分析EB-5资金在不同属性和比例下的安全性、保障性和稳定性。

三、上或者不上，这个问题要看可行性

可行性分析，又称商业计划书，这考验项目最后能否实现两个创造：创造就业（实现绿卡）和创造利润（归还本金）。创造就业无需多说，不管黑猫白猫，创造10个就业，就达到要求。同样是招募10个EB-5投资人的项目，A项目创造100个就业，B项目创造120个就业，AB项目顺利进行都能满足10个投资人的就业需求；如果只看数据，不考虑就业的成分（建筑期和运营期），明显是B项目风险更低，这就是“盈余”的概念。反过来说，还是10个EB-5投资人的项目，如果C项目创造120个就业，D项目创造150个就业，都有盈余的情况下，CD项目实际没有区别。奉为神明的EB-5经济学家（四大才子），并非免死金牌，某知名EB-5经济学报告泰斗甚至与区域中心一道坐在被告席指控欺诈。经济学报告只是根据项目的数据，做出了合乎逻辑的预测，移民局可以在I-526阶段批准，亦可以在I-829阶段拒绝。时间，也是移民局最好的朋友。

创造利润，指的就是项目能否获得成功。地理位置、城市规划、同类同质项目对比、当前市场状况，甚至是经济政治大环境（不难想象太平洋对岸的外管局挥一挥衣袖，多少外汇被截留）都可能影响到项目的未来。从这个角度看，要接地气，不要高大上；要切实际，不要放卫星。当然，接地气，是接美国当地的地气；切实际，是切美国当地的实际。成功的经验确实是相似的，但拿本国的成功经验作为判断外国项目的标准，亦不可取。

四、自由不是无序，监管不是束缚

EB-5的失败项目已经多次证明：靠区域中心监管开发商，靠监管银行监管资金，靠第三方监管项目进展，都是一层不用捅就会破的窗户纸。过去的两年，区域中心渎职欺诈，律师私下推荐项目，监管银行形同虚设，政府官员站台走穴，这些案例屡见不鲜、屡禁不止，极大程度地扰乱市场秩序，混淆投资人试听。根据小龙之前对于EB-5诉讼案例的分析，参考阅读：诉讼案件整理更新，美国证监会和EB-5投资人正在筑起一道新的长城。可以预见到，在执法部门的重点、强力彻查下，配合以投资人为主体的市场选择，将会营造一个有序和健康的EB-5行业。蓝天之下，没有罪恶；长城之外，皆是异鬼。

五、铁打的法案，流水的改革

EB-5法案（主要是有关区域中心的“临时法案”）在过去的两年中经历十余次的“改革吹风”和“无悬念延期”，极大地影响了EB-5项目的推广和销售。目前已知和未知的条款，在投资金额、TEA、就业标准、签证配额等诸多问题上难有各方认同，依然悬而未决。当然EB-5不会亡，作为永久法案的直投模式，和倘若预留配额实现，那么宣传已久的“免排期地区”将会拥有一条又长又宽的护城河。但是真要到了那一天，是鹤立鸡群，还是鸡立鹤群，依然需要case by case。说到这里，小龙又开了一个脑洞：EB-5作为一个整体，或者说作为一个行业，和其他的移民项目相比（不仅是本国的EB-1\2\3\4，还有外国的护照和永居项目），是否具有足够长和宽的护城河？小龙以为：比外，看国运；比内，看排期。

原文转载自微信公众号：深山卧龙