为吸引世界各国的人移民马来西亚进行投资，马来西亚政府设立了第二家园计划（Malaysia My Second Home Programme），自该项目实施以来，以其较低的投资门槛、较简易的申请程序和较优惠的养老待遇吸引了大批国外人士到马定居，为马来西亚吸引境外投资开辟了一条蹊径。

1．外国投资者收购房地产法律规定

马来西亚首相署经济策划局（Economic Planning Unit of the Prime Minister’s Department，”EPU”）是房地产收购的主管政府机关，其公布的于2010年1月1日生效的《产业收购规则》(Guideline on the Acquisition of Properties) 是马来西亚对外资最主要的产业规定。属于以下两种情形的房地产收购必须取得首相署经济策划局的审批（房地产收购含义比较宽泛，包括对于购买楼宇自用，以及购置土地自建房屋等）：

（1）直接收购价值达2千万令吉（MYR）[1]以上的非住宅房地产，且该收购行为稀释了马来西亚原土族[2]和/或政府机构在该房地产中的所有权比例；

（2）通过股份并购的方式间接并购持有房地产的公司中非由原土族持有的股权，该收购导致马来西亚原土族和/或政府机构所持有的公司发生控制权变更，且该房地产价值达2千万令吉以上并占公司总资产的50%以上。

若想成功获得首相署经济策划局的审批，拟议的房地产收购还需满足以下两个条件：

（1）股权条件：至少30%的公司股权由马来西亚原土族持有；

（2）实缴资本条件：马来西亚本国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于10万令吉；外国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于25万令吉。

对于房地产直接收购，外国公司必须在房地产所有权转移之前满足经济策划局规定的股权与实缴资本条件，而对于房地产间接收购，外国公司只需在书面批准核发后一年内满足该等条件即可。

除上述两种情形的房地产收购之外，其他所有外国投资者与马来西亚非原土族之间进行的房地产交易（包括商业房地产与住宅房地产）均无需取得首相署经济策划局的审批，但下列情况中的产业收购需要报相关部门审核：

（1）收购价值超过1,000,000令吉的商业房屋；
（2）收购价值超过1,000,000令吉或面积超过5英亩的农业用地，用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工；
（3）收购价值超过1,000,000令吉的工业用地；
（4）收购价值超过1,000,000令吉的住宅。

此外，马来西亚对于外国购房者设置了以下限制：

外国投资者不得投资的领域包括：
（1）价值低于1,000,000令吉的房地产
（2）低成本以及中低成本类别项下的住宅，具体由马来西亚政府部门决定；
（3）建筑于“马来保留地”之上的房地产；
（4）房地产开发项目中分配给马来西亚原土族的房地产，具体由马来西亚政府部门决定。

值得注意的是，尽管只有上述特定房地产收购需要取得首相署经济策划局的批准，然而所有外资收购房地产项目均要受到《1965年国家土地法》第433条的规制，该条规定外资收购房地产需事先向州政府提出书面申请并获得批准，各州政府有权为授予批准设置其他条件并征收适当费用。

2. 外国投资者新设企业可选择的商业形式

在马来西亚，所有的商业实体均受《1965年公司法》的管辖，任何人从事商业活动必须向马来西亚公司委员会（Company Commission of Malaysia, “CCM”）进行注册并成立公司，因此，外国投资者在马来西亚进行商业活动必须在当地成立或注册一家公司。

对于房地产领域的外国投资者而言，可选择的商业形式有以下几种：

A．外商有限责任合伙
《马来西亚有限责任合伙法案（2012年）》规定，外国投资者有权在马来西亚设立外商有限责任合伙，亦可以将其在马来西亚之外成立并注册的有限责任合伙向马来西亚公司委员会进行注册。有限责任合伙的主要优势在于合伙人对其他合伙人因不当行为或疏忽而造成的损失仅承担有限责任。与《1961年合伙法》项下的合伙不同，有限合伙具有公司行为能力并且可作为独立法人，可以永久存续，具有独立人格，有权起诉或应诉，收购、持有并处置财产。

B．分公司
外国投资者可以在马来西亚设立分公司，该分公司被视为外国投资者境外总公司在马来西亚的拓展，因此其名称应当同原注册地的外国公司的注册名称一致。根据《1965年公司法》的规定，分公司不得订立合同，外国总公司应为订约方并对分公司的所有行为承担责任。

C．特许
外国投资者可以考虑寻求特许经营人以其本身名义进行交易。为特许经营人以其名义进行交易之目的，外国公司可允许特许经营人取得公司的专有信息、流程与商标，作为对价，特许经营人应向外国公司支付初次设立及年度许可费用。《2012年特许法案（修订）》强制规定对特许公司进行注册，特许公司应当于每一个财政年度结束后6个月内向公司注册机关提交年度报告，并且对于披露文件的任何重大变更须取得公司注册机关的批准。

D．外商独资子公司
总体而言，在马来西亚设立外商独资子公司需取得相关政府部门核发的证照、许可或批准。外商独资子公司的形式应为私人股份有限公司。某些特定的商业领域还需要在满足未来向马来西亚股东转让部分股权的条件之后，方可取得核发的证照、许可与批准。

E．与马来西亚股东共同设立的合资公司

当无法通过设立外商独资子公司从事商业活动时，外国投资者可以与马来西亚投资者设立合资公司。设立合资公司应当签署合资协议，合资协议的期限（合资公司章程也应遵守该等期限）应充分考虑对于外国股东，特别是小股东的利益保护。除合资协议之外，还应当订立有关商标、商号与专利许可，技术支持，专有知识、市场营销、管理及其他事项的各类协议。